Rafael Fonseca, CIO da Bresco, sugere que o próximo grande avanço na liquidez dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) virá do aumento da base de cotistas locais, em vez de uma onda de capital estrangeiro. O mecanismo econômico por trás dessa tese é a capitalização via pulverização de investidores, aumentando o número de participantes e, teoricamente, o volume de negociação. Contudo, essa estratégia pode levar a um crescimento de liquidez mais lento e menos robusto do que o gerado por grandes influxos de capital institucional, afetando FIIs como KNRI11, HGLG11 e MXRF11. Para o investidor brasileiro, isso significa que a volatilidade dos FIIs pode permanecer elevada, com o desempenho ainda altamente sensível à taxa Selic e ao sentimento de varejo. Historicamente, mercados que buscaram expansão baseada primariamente no varejo (ex: IPOs de small caps em 2007-2008) frequentemente enfrentaram desafios de liquidez sustentável e volatilidade. O próximo gatilho a monitorar é a evolução da taxa Selic e as políticas de educação financeira do mercado para novos investidores. No horizonte de médio prazo (12-24 meses), o mercado de FIIs pode ver um aumento marginal no número de cotistas, mas dificilmente um 'salto' significativo em volume e profundidade de negociação sem um atrativo maior para o capital institucional.
Nas próximas 4-8 semanas, o mercado de FIIs provavelmente manterá uma liquidez estável, sem o 'salto' prometido pela estratégia de foco no varejo. O principal gatilho de mudança virá da próxima decisão do COPOM (2026-09-17) sobre a Selic; uma manutenção ou alta inesperada pressionaria ainda mais a capacidade do varejo de aportar capital nos FIIs, mantendo a dinâmica de crescimento da liquidez lenta no médio prazo.
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