ALZR11 ou TVRI11: veja as principais diferenças entre os dois fundos imobiliários híbridos. Foto: iStock O ALZR11 e o TVRI11 são fundos imobiliários com portfólios diversificados, mas apresentam diferenças importantes na composição dos imóveis, no perfil dos contratos de locação e nos indicadores de mercado. Os relatórios gerenciais de setembro de 2026 mostram duas estratégias distintas para geração de renda no longo prazo. O ALZR11 tem como objetivo investir em ativos imobiliários com foco em renda, priorizando contratos de locação atípicos, como built-to-suit e sale and leaseback. Já o TVRI11 possui uma carteira distribuída entre imóveis corporativos, ativos de renda urbana e propriedades que combinam essas características, com presença em diferentes estados brasileiros. Uma das principais diferenças está na natureza dos contratos. No ALZR11, 94% da receita contratada vem de contratos atípicos, enquanto o TVRI11 informa que 99% de seus contratos são típicos. Os modelos apresentam características distintas em relação às condições de rescisão, às multas contratuais e à flexibilidade nas negociações com os inquilinos. A diversificação também aparece de formas diferentes nos dois portfólios. O ALZR11 concentra 67% de sua alocação na Grande São Paulo e outros 16% no restante do estado de São Paulo. Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul representam 9% e 8%, respectivamente. A carteira inclui imóveis ligados a empresas de segmentos como alimentos e bebidas, varejo, educação, medicina diagnóstica e centros de dados. O TVRI11, por sua vez, encerrou setembro com 57 imóveis, 284.928 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e presença em 14 estados. Na distribuição por classe de ativos apresentada pela gestora, 13% correspondem a lajes corporativas, 33% a imóveis de renda urbana e 54% a uma combinação de lajes corporativas e renda urbana. Dividendos e indicadores de mercado No campo dos rendimentos, o TVRI11 apresentou dividend yield anualizado de 14,26% em setembro, considerando a distribuição de R$ 1,05 por cota e o preço de fechamento de R$ 88,37. O fundo registrou ainda dividend yield médio de 13,19% nos últimos 12 meses, segundo os indicadores apresentados no relatório. O ALZR11 distribuiu R$ 0,084 por cota em setembro. Considerando o preço de fechamento de R$ 9,94, o rendimento corresponde a um dividend yield anualizado próximo de 10,1%. A gestão manteve a distribuição no teto da faixa projetada para o segundo semestre de 2026, entre R$ 0,082 e R$ 0,084 por cota. A diferença entre os rendimentos é um dos pontos que podem chamar a atenção dos investidores, mas a comparação não deve se limitar ao dividend yield. A natureza dos contratos, a vacância, a qualidade dos imóveis, a capacidade de geração de caixa e a sustentabilidade das distribuições também influenciam a análise de cada fundo. Em relação ao valor patrimonial, o ALZR11 encerrou o mês com cota patrimonial de R$ 10,69 e preço de mercado de R$ 9,94, equivalente a um P/VP de aproximadamente 0,93 vez. No TVRI11, a cota patrimonial fechou em R$ 100,51, ante preço de mercado de R$ 88,37, levando o indicador a 0,88 vez. Assim, os dois fundos eram negociados abaixo do valor patrimonial no encerramento de setembro. Essa diferença, porém, não significa necessariamente que as cotas estejam baratas: é importante avaliar a qualidade dos ativos, as perspectivas de renda e os riscos associados a cada carteira. Vacância, prazos e reajustes dos contratos No ALZR11, a vacância física permanece concentrada no imóvel DuPont, que apresenta ocupação de 97%, enquanto os demais empreendimentos estão integralmente ocupados. O prazo médio remanescente dos contratos de locação era de 9,4 anos ao fim de setembro, indicador que ajuda a dimensionar a previsibilidade dos fluxos de aluguel. No TVRI11, a vacância física chegou a 11,7% no fechamento do mês, após a conclusão das rescisões antecipadas de contratos de algumas agências bancárias. A gestão informou que as multas contratuais correspondentes foram cobradas e quitadas. O fundo também recebeu aviso prévio de desocupação de uma agência no Conjunto Nacional e aguardava a devolução formal de outro imóvel, cuja cobrança de aluguel seguia vigente até a entrega das chaves. O calendário de vencimentos é outro ponto de atenção para o TVRI11: 81,7% da receita contratada tem vencimento previsto para 2027. Além disso, 83% da receita está associada a contratos com reajuste previsto para novembro. Segundo o relatório, todos esses reajustes são vinculados ao IPCA, o que torna relevante acompanhar as negociações de renovação e os efeitos dos reajustes sobre os aluguéis. No ALZR11, os reajustes de setembro contemplaram os contratos dos imóveis Pueri Domus, DuPont e do restaurante Arturito, localizado no Oscar Freire Office, com correção pelo IPCA acumulado em 12 meses. A combinação de contratos atípicos e prazo médio mais longo é uma característica importante da estratégia do fundo, embora não elimine riscos de concentração ou de crédito dos locatários. Liquidez e base de investidores O ALZR11 encerrou setembro com 213.940 cotistas e volume diário médio negociado de aproximadamente R$ 2,93 milhões. No mês, a cota apresentou variação negativa de 0,6%, enquanto o retorno total informado pelo fundo foi de 0,5%. O TVRI11 terminou o período com 57.489 cotistas e volume médio diário de negociação de R$ 840 mil. A quantidade de investidores e o volume negociado ajudam a dimensionar a presença de cada fundo no mercado secundário, embora a liquidez efetiva possa variar de acordo com as condições de negociação. Em patrimônio, o ALZR11 registrou R$ 1,758 bilhão, enquanto o TVRI11 apresentou patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,60 bilhão. Os números indicam fundos de porte relevante, mas com perfis distintos de ativos e de contratos.
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