O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) entrou na cobertura da XP Investimentos com recomendação de compra e preço-alvo de R$ 9,33 por cota, o que representa potencial de valorização (upside) de 7,4% frente ao valor atual, de R$ 8,69. Em relatório, a corretora destacou a previsibilidade dos rendimentos do veículo, a qualidade dos imóveis e a gestão ativa do portfólio como fatores que sustentam a tese. Segundo os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, responsáveis pelo documento, o fundo também apresenta dividend yield (retorno em dividendos) estimado em 11,4% para os próximos 12 meses. A dupla projeta a manutenção das distribuições mensais entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota no período, faixa indicada no guidance do FII. Ao longo de 2026, os pagamentos permaneceram em R$ 0,083 por papel, de acordo com o relatório. GARE11: contratos de longo prazo Criado em 2020, o fundo começou a ser negociado na bolsa de valores (B3) com o nome GALG11 e um portfólio concentrado em seis ativos logísticos. No segundo semestre de 2023, passou a se chamar Guardian Real Estate, refletindo uma estratégia que permite investimentos em diferentes segmentos imobiliários. Segundo os dados apresentados pela XP, desde o início das atividades, o veículo acumula retorno de 44,8%, equivalente a 118% do desempenho do IFIX e a 119% do IFIX Tijolo. Ao fim de agosto, a carteira do GARE11 somava 34 imóveis e 498 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria. Como o veículo tem perfil híbrido, os imóveis de renda urbana representam 57% da receita contratada, enquanto os logísticos respondem por 36% e os escritórios, por 7%. Os analistas destacaram que, atualmente, o portfólio está integralmente ocupado. Além disso, citaram, como ponto positivo, a estrutura dos acordos de locação: 88% da receita provém de contratos atípicos, que preveem multas rescisórias. O prazo médio ponderado é de 9,33 anos, e todos têm reajuste anual pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Para a corretora, essas características aumentam a previsibilidade dos resultados e ajudam a reduzir o risco de vacância. Por outro lado, limitam a possibilidade de reajustes acima da inflação em períodos favoráveis aos proprietários, já que a atualização dos aluguéis está vinculada ao índice previsto nos contratos. Estrutura em outros FIIs A XP também destaca a estrutura de fundos exclusivos utilizada pelo GARE11 para deter parte dos imóveis. Como único cotista desses veículos, o FII tem maior flexibilidade em operações de compra e venda. Segundo os analistas, esse modelo pode aumentar a eficiência tributária em determinadas transações imobiliárias, ao permitir a negociação de participações nos fundos que detêm os empreendimentos, em vez da transferência direta das propriedades. Nesses casos, pode haver economia de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), conforme a estrutura e as condições aplicáveis a cada operação. Concentração de inquilinos e GPA no radar Apesar da avaliação positiva, a XP aponta a concentração de receita em poucos locatários como o principal ponto de atenção do GARE11. De acordo com o relatório, os três maiores inquilinos representam 73% da receita total do fundo. O Grupo Carrefour/Atacadão, por exemplo, responde por 41%, seguido por BAT/Souza Cruz, com 19%, e Grupo Pão de Açúcar (GPA), com 13%. A carteira também inclui Grupo Mateus, MRV, Air Liquide, Vale, Mercado Livre, 3 Corações, Almanara e Desco. Segundo a XP, a qualidade de crédito dos principais locatários e a robustez dos contratos ajudam a mitigar os riscos associados à concentração. A corretora ressalta, contudo, que o GPA, hoje em recuperação extrajudicial, exige acompanhamento em meio à deterioração de sua situação financeira. Os analistas afirmaram que a varejista permane adimplente e avaliaram que o processo de recuperação não deve afetar financeiramente o GARE11, uma vez que o pedido abrange dívidas não operacionais e preserva os pagamentos a fornecedores, funcionários e locadores. Os sete contratos do GPA presentes no portfólio do fundo têm natureza atípica e vencimentos entre 2038 e 2041, com multas rescisórias. Para a corretora, essa estrutura oferece proteção adicional ao FII em caso de desocupação. Outros riscos no radar Além disso, a XP destaca outros fatores que podem afetar o desempenho do GARE11. Entre eles está o risco de mercado, relacionado às oscilações de preços provocadas por condições macroeconômicas, como juros, inflação e recessões, além de mudanças nas políticas públicas nacionais e internacionais. A corretora também cita o risco de liquidez, associado à dificuldade de negociar cotas sem provocar impactos relevantes nos preços de entrada e saída, especialmente em operações de maior volume. Outro fator é o risco de gestão. De acordo com a casa, uma estratégia inadequada pode comprometer os resultados e, consequentemente, os rendimentos distribuídos aos cotistas.
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