O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) consolidou sua posição dominante no mercado imobiliário de São Paulo, respondendo por dois terços de todas as transações, um volume que ressalta a importância do estímulo governamental ao segmento de baixa renda. Este cenário revela uma fragilidade acentuada nos demais setores imobiliários, como médio e alto padrão, que não conseguem gerar demanda orgânica suficiente. Historicamente, programas de habitação popular, como as fases anteriores do próprio MCMV entre 2009 e 2013, demonstraram capacidade de sustentar o setor em momentos de desaceleração econômica geral. O próximo gatilho a monitorar será a política de juros do Banco Central e eventuais ajustes nas condições ou no orçamento do MCMV, que definirão a sustentabilidade deste domínio. No médio prazo, a resiliência do mercado imobiliário paulistano dependerá da capacidade dos outros segmentos de recuperar a demanda, possivelmente com uma Selic mais baixa ou maior acesso a crédito.
Nas próximas 4-6 semanas, a dominância do MCMV deve persistir em São Paulo, mantendo a pressão sobre construtoras de médio e alto padrão. O principal gatilho para uma mudança de cenário seria a decisão do COPOM em 17 de setembro de 2026, com um corte de juros acima do esperado. No médio prazo (3-6 meses), a sustentabilidade dessa dinâmica dependerá da política do governo para o MCMV e da trajetória da taxa Selic, que pode redefinir o apetite por risco nos segmentos não-subsidiados.
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