A canadense Brookfield confirmou a aquisição de oito galpões logísticos da Marq Logistics, pertencentes a fundos imobiliários da Ares, por aproximadamente R$ 1,4 bilhão, envolvendo 560 mil m² de área bruta locável em São Paulo e Rio de Janeiro. Esta transação, embora gere liquidez para os fundos da Ares, levanta a preocupação de que o mercado imobiliário logístico brasileiro possa estar atingindo um pico de valuation, especialmente em um ambiente de juros elevados. O investidor brasileiro deve analisar com ceticismo a sustentabilidade dos aluguéis e a capacidade do mercado de absorver novos espaços, dado o volume de oferta. A reação de grandes gestoras de capital será crucial para confirmar se esta aquisição é uma aposta no crescimento contínuo do e-commerce ou uma compra em um topo de ciclo. Um paralelo pode ser traçado com o boom imobiliário brasileiro de 2010-2013, que resultou em sobreoferta e desvalorização de ativos a partir de 2014, quando os juros subiram. O próximo gatilho a monitorar será a divulgação dos resultados operacionais dos FIIs de logística no próximo trimestre, focando em taxas de vacância e renegociação de contratos. No horizonte de médio prazo, a tese de crescimento do e-commerce pode ser desafiada por um ambiente macroeconômico mais restritivo, pressionando os rendimentos dos FIIs.
Nas próximas 4-6 semanas, o mercado deve absorver a notícia, com uma possível leve valorização nos FIIs de logística por percepção de ativos mais valiosos, mas a cautela prevalecerá. Um aumento inesperado na vacância ou na taxa de juros pode deteriorar a percepção de valor do setor.
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