O gestor Tomas Gouvêa do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) MAGM11 destaca que, apesar da taxa Selic em 14% e das incertezas fiscais e eleitorais, o cenário de forte oscilação no mercado de FIIs oferece oportunidades para investidores de longo prazo. O mecanismo econômico central é que juros altos pressionam a precificação das cotas de FIIs de tijolo, pois a renda fixa se torna mais atrativa, desviando capital e forçando uma reprecificação dos ativos imobiliários. Esta dinâmica pode levar a desvalorização de FIIs de tijolo como HGLG11 e de construtoras como MRVE3, enquanto FIIs de papel como KNCR11 se beneficiam da Selic elevada. Para o investidor brasileiro, o cenário exige uma análise aprofundada da composição das carteiras de FIIs, favorecendo estratégias de valor em ativos descontados com gestão ativa ou de renda atrelada à inflação/CDI. No ciclo de alta da Selic entre 2014 e 2016, o IFIX registrou quedas significativas, com muitos FIIs negociando com grande desconto sobre o valor patrimonial, o que gerou oportunidades de compra a longo prazo. O próximo gatilho a monitorar é a decisão do COPOM em 2026-09-17, que poderá sinalizar a manutenção ou eventual início de ciclo de queda dos juros, impactando diretamente o valuation dos FIIs. No médio prazo, a estabilização da inflação e a eventual redução da Selic podem reverter a pressão negativa sobre os FIIs, especialmente os de tijolo, que tendem a se valorizar com a queda dos juros e a recuperação econômica.
Nas próximas 8-12 semanas, o mercado de FIIs e o setor imobiliário devem permanecer sob pressão da Selic em 14%, com FIIs de tijolo como HGLG11 e construtoras como MRVE3 provavelmente estendendo perdas de 3-7%. Contudo, FIIs de papel como KNCR11 podem continuar a apresentar bons rendimentos. O gatilho para uma reversão significativa seria uma sinalização clara do COPOM de início do ciclo de cortes de juros.
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