O BTG Pactual reiterou a recomendação de compra para a Allos (ALOS3) após a administradora de shopping centers avançar na parceria com a Kinea Investimentos, gestora de fundos imobiliários (FIIs), apesar da redução do valor estimado da transação. O banco mantém preço-alvo de R$ 39,00 para as ações da companhia, o que representa potencial de valorização (upside) de aproximadamente 11% em relação à cotação de fechamento da última sexta-feira (23), de R$ 35,14. Valor da operação reduzido Em relatório, os analistas Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris avaliaram a parceria como positiva para a Allos, destacando que o negócio envolve a venda de participações em sete shopping centers da empresa para um novo fundo imobiliário da Kinea, o Kinea Allos Malls (KAML11). Agora, porém, o valor da operação está estimado entre R$ 600 milhões e R$ 1 bilhão, enquanto na proposta inicial, anunciada em abril, a faixa prevista era de R$ 790 milhões a R$ 1,97 bilhão. A conclusão da transação depende justamente da captação de pelo menos R$ 600 milhões pelo KAML11, em sua primeira oferta pública de cotas. A distribuição começou na última quinta-feira (22). Para os analistas do BTG, a redução do tamanho do negócio está relacionada, principalmente, a “condições de mercado”. Os shoppings envolvidos O percentual de cada shopping a ser vendido também dependerá do volume final captado pelo veículo. Em princípio, a negociação envolve participações nos seguintes ativos: De 49,5% a 70% do Shopping Metrô Santa Cruz; 41% a 65% do Caxias Shopping; 8% a 18% do Bangu Shopping; 20% a 29% do Shopping Parangaba; 9% a 22% do Plaza Sul Shopping; 6,5% a 12% do Shopping Villa Lobos; 5% a 7% do Shopping Tamboré. De acordo com o BTG, a transação implica uma taxa de capitalização (cap rate) de 11%, considerando o resultado operacional líquido dos ativos nos últimos 12 meses. A Allos, por sua vez, informou que espera uma taxa de 9,5%. Na avaliação dos analistas, a diferença pode estar relacionada a itens sem efeito direto no caixa, especialmente no Shopping Metrô Santa Cruz, que opera sob concessão, além de remuneração de administração recebidas pela companhia. Como será o pagamento? Caso a captação de recursos pelo fundo seja bem-sucedida, a Allos receberá 80% do valor da transação no fechamento do negócio. Essa parcela será paga parcialmente em dinheiro e parcialmente em cotas do KAML11, que representarão uma participação de 24% da empresa no novo FII. Já os 20% restantes serão quitados em três prestações iguais, com vencimentos em 24, 36 e 48 meses. BTG vê potencial para dividendos e novas aquisições O BTG considera que a venda das participações pode beneficiar a Allos por três motivos principais: Ocorre a condições consideradas atrativas; Abre espaço para novas aquisições pelo KAML11; Cria uma fonte adicional de receitas recorrentes para a administradora de shoppings. Sobre o segundo ponto, o banco destaca que a parceria prevê direito de primeira proposta da Kinea sobre frações em shopping centers do portfólio da Allos, o que pode facilitar futuras operações envolvendo o fundo. Além disso, de acordo com os analistas, a companhia poderá receber receitas recorrentes com serviços de gestão e administração dos ativos vendidos ao KAML11, que ficarão sob sua guarda. Na avaliação do BTG, a operação também ajuda a sustentar distribuições de proventos mais elevadas. O banco projeta um dividend yield (retorno em dividendos) de 10% para as ações da Allos até 2028.
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