A Cohen & Steers (CNS), gestora de ativos focada em real estate, sofreu um rebaixamento após a divulgação de seus resultados do 2º trimestre, mesmo com o mercado imobiliário em rali. Este rali é impulsionado por uma mudança nos fluxos de investimento, que estão se direcionando para ativos imobiliários diretos ou veículos de baixo custo, como ETFs. Tal dinâmica econômica pressiona as receitas de gestão de ativos de fundos ativos, como os da Cohen & Steers, impactando negativamente seu desempenho e perspectivas. Consequentemente, enquanto o ticker CNS é prejudicado, veículos como o ETF XLRE (REITs dos EUA) e FIIs brasileiros como HGLG11 e KNRI11 podem se beneficiar da demanda crescente por ativos imobiliários. Para o investidor brasileiro, isso sugere uma potencial valorização dos FIIs de tijolo, com o real podendo se fortalecer frente a fluxos de capital direcionados ao setor local. Outros gestores de ativos com grande exposição a REITs podem reavaliar suas estratégias para se adaptar a essa nova preferência por investimentos passivos. Historicamente, após a crise de 2008, a recuperação do mercado imobiliário viu um aumento similar nos fluxos para ETFs e investimentos diretos entre 2010 e 2012, desafiando gestores ativos. O monitoramento de futuros relatórios de fluxo de capital no setor imobiliário global e os resultados de pares da Cohen & Steers serão os próximos gatilhos. No médio prazo, a tese de investimento em gestores de ativos imobiliários ativos enfrenta desafios, enquanto o investimento direto ou via ETFs passivos no setor pode manter o momentum.
Nas próximas 4-8 semanas, espera-se que REITs e FIIs de tijolo continuem a se valorizar em 3-5%, impulsionados pelos fluxos de capital e o contexto de juros estáveis. O gatilho para uma aceleração seria a confirmação de uma queda mais acentuada nas taxas de juros ou dados econômicos macroeconômicos mais fortes, favorecendo ainda mais o setor imobiliário.
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