A decisão do STJ confirma que condomínios podem, por convenção, proibir a locação de unidades residenciais por curta duração via plataformas como o Airbnb, impactando diretamente a rentabilidade de imóveis usados para esse fim. O mecanismo econômico reside na redução da flexibilidade e do potencial de receita desses ativos, alterando a equação de oferta e demanda no mercado de aluguéis por temporada e de longo prazo. Construtoras e FIIs com portfólios residenciais ou lastro em créditos imobiliários de empreendimentos focados em locação de curta duração, como MRVE3, CYRE3 e MXRF11, sentirão pressão sobre as avaliações. Para o investidor brasileiro, a decisão pode direcionar capital de FIIs residenciais para outros segmentos do setor imobiliário ou para ativos mais tradicionais, como FIIs de logística (HGLG11) ou hotéis (HTMX11). Historicamente, regulamentações sobre usos de propriedade, como restrições a repúblicas ou pensões, resultaram em reajustes de valor de até 15-20% em regiões específicas. O próximo gatilho será a efetiva adoção dessas proibições pelos condomínios e a reação dos compradores e vendedores de imóveis. No médio prazo, espera-se uma consolidação do mercado hoteleiro tradicional e uma readequação dos preços de imóveis residenciais em áreas turísticas.
Nas próximas 4-8 semanas, espera-se um aumento na discussão e votação de novas convenções condominiais para restringir o Airbnb, gerando maior volatilidade nos papéis de incorporadoras residenciais (MRVE3, CYRE3) e alguns FIIs (MXRF11). O setor hoteleiro (HTMX11, CVCB3) deve apresentar resiliência ou leve alta. Um gatilho para aceleração do impacto seria a divulgação de dados de vendas de imóveis ou relatórios de FIIs mostrando queda de rendimentos ou aumento de vacância em unidades residenciais.
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