Quais setores de fundos imobiliários podem ser mais resilientes? Em meio à queda do mercado de fundos imobiliários, alguns segmentos podem apresentar maior capacidade de resistência, mesmo diante de um cenário de juros elevados e incertezas econômicas. Entre os setores que seguem no radar dos gestores estão os fundos de imóveis logísticos, os shopping centers e os fundos de recebíveis imobiliários, especialmente aqueles atrelados à inflação e aos juros. No segmento logístico, a avaliação é de que o mercado ainda reúne fundamentos favoráveis. A vacância dos galpões de boa qualidade permanece em níveis baixos, enquanto os contratos de locação vêm sendo reajustados para patamares mais elevados, após um período de relativa estabilidade nos preços dos aluguéis. Outro fator que sustenta a perspectiva positiva é a demanda por espaços logísticos. Grandes empresas, especialmente do comércio eletrônico, continuam absorvendo parte da oferta disponível, o que contribui para a ocupação dos empreendimentos e fortalece o poder de negociação dos proprietários. Além disso, avaliações de mercado indicam que ainda existe espaço para a expansão da oferta de galpões de qualidade antes que o setor alcance um eventual ponto de saturação. Entre os fundos que permitem acompanhar esse segmento estão o GGRC11, o BRCO11 e o CPLG11. Os três oferecem exposição ao mercado de imóveis logísticos, embora tenham carteiras, estratégias e características próprias. Os relatórios gerenciais mais recentes mostram indicadores operacionais favoráveis, mas também apontam diferenças importantes entre as estratégias dos fundos. No GGRC11, a vacância física encerrou setembro em apenas 0,37%. O fundo distribuiu R$ 0,10 por cota no mês, o que representou um dividend yield mensal de 1,11%, considerando a cotação de R$ 8,99 no fechamento do período. A carteira também tinha 79,92% dos contratos classificados como atípicos, com prazo médio remanescente de 4,47 anos. Já o BRCO11 terminou setembro com vacância física de 1,6% e financeira de 4,8%. A distribuição foi mantida em R$ 0,91 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,8%. O fundo registrou lucro caixa de R$ 18,82 milhões no mês e manteve uma reserva acumulada de resultados não distribuídos de R$ 1,90 por cota. Entre os destaques operacionais está o início do recebimento de aluguel do contrato com o Mercado Livre no empreendimento Bresco Resende. O CPLG11, por sua vez, encerrou setembro com vacância física e financeira zeradas e distribuiu R$ 0,13 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 15,14%. Nos últimos 12 meses, os rendimentos somaram R$ 1,75 por cota. Entretanto, o fundo tem uma particularidade: assinou um memorando de entendimentos para vender os três ativos de seu portfólio, que somam 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável e estão integralmente ocupados. A operação ainda depende de condições para ser concluída, e a gestão elevou a projeção de distribuição estabilizada para R$ 0,15 por cota a partir de outubro. Fundos imobiliários: shoppings aparecem como alternativa devido a resiliência Os fundos de shopping centers também aparecem entre as alternativas consideradas mais resilientes. Apesar de um ano marcado por oscilações, com meses de desempenho mais fraco e outros de recuperação, o segmento costuma apresentar capacidade de adaptação às diferentes condições econômicas. Nesse grupo, VISC11 e CPSH11 são exemplos de fundos que permitem observar o comportamento do setor. No VISC11, os indicadores operacionais referentes a agosto mostraram crescimento de 2,3% nas vendas mesmas lojas (SSS) e de 4,6% nos aluguéis mesmas lojas (SSR), na comparação anual. O NOI caixa por metro quadrado avançou 11,9%, enquanto a taxa de ocupação ficou em 93,9%. Em setembro, o fundo distribuiu R$ 0,84 por cota e registrou resultado mensal de R$ 0,99 por cota, impulsionado também por receitas não recorrentes relacionadas à venda de participações em shopping centers. No CPSH11, a taxa de ocupação consolidada chegou a 95,9% na leitura de agosto. As vendas por metro quadrado nos últimos 12 meses alcançaram R$ 24.326, alta de 4,6% em relação ao período anterior, enquanto o NOI caixa por metro quadrado também avançou 4,6%, para R$ 1.839. O fundo distribuiu R$ 0,11 por cota em setembro, mas seu resultado operacional em regime de caixa foi de R$ 0,0804 por cota, o que levou à utilização de parte das reservas para complementar os proventos. Fundos de papel também podem se beneficiar de juros elevados Outra classe que merece atenção é a dos fundos de recebíveis imobiliários, especialmente aqueles com CRIs indexados ao IPCA. Como esses títulos acompanham a inflação, a expectativa é de que possam manter distribuições relativamente consistentes, embora os resultados dependam da trajetória do índice, das condições de cada operação e da composição da carteira. Já os fundos de papel atrelados ao CDI podem continuar encontrando suporte no patamar elevado dos juros. No início do ano, havia expectativa de uma trajetória mais acentuada de cortes na taxa básica, mas as incertezas sobre o cenário econômico alteraram essa perspectiva. Mesmo que o ciclo de redução avance, os juros podem permanecer em níveis elevados por mais tempo, favorecendo o carrego dos ativos indexados às taxas de mercado. Isso não significa, porém, que todos os fundos desses segmentos estejam protegidos contra as oscilações do mercado. A qualidade dos créditos, a inadimplência, a estrutura das operações e a gestão dos portfólios continuam sendo fatores importantes para avaliar a capacidade de geração de resultados. Juros futuros são principal gatilho para recuperação dos FIIs Para uma eventual reversão da queda dos fundos imobiliários, o principal gatilho apontado é a mudança nas expectativas para os juros futuros. Embora a taxa Selic tenha influência sobre o mercado, a relação inversa entre os FIIs e os juros é observada de maneira mais direta na comparação com as taxas negociadas para os próximos anos. Nesse contexto, uma sinalização mais consistente de que o Brasil está entrando em um ciclo de redução dos juros, acompanhada de maior estabilidade econômica e inflacionária, poderia melhorar a percepção de risco dos investidores. O movimento tende a favorecer os ativos de renda variável e aumentar a atratividade relativa dos fundos imobiliários. A decisão do Banco Central sobre a Selic, isoladamente, não determina o comportamento dos juros futuros. Essas taxas refletem as expectativas do mercado sobre a trajetória da economia, da inflação e da política monetária. Por isso, a recuperação dos FIIs depende também de uma mudança na percepção dos investidores sobre o cenário à frente. Quando as taxas futuras passam a indicar uma tendência mais clara de queda, os fundos imobiliários podem voltar a atrair recursos, impulsionando as cotações no mercado secundário. Até que esse movimento se consolide, setores como logística, shopping centers e recebíveis podem oferecer alternativas com fundamentos distintos para atravessar o período de maior volatilidade.
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