O avanço da inteligência artificial (IA) pode abrir uma nova frente de negócios para os fundos imobiliários (FIIs) por meio dos data centers, estruturas responsáveis pelo armazenamento e processamento de dados, segundo análise da XP Investimentos. Em relatório, a corretora afirmou que o Brasil reúne condições favoráveis para atrair investimentos nessa indústria, especialmente pela disposição de energia renovável e pela posição de destaque na América Latina. A avaliação é de que a disponibilidade de energia, nesse caso, é um fator decisivo para o setor, já que os data centers demandam grandes volumes de eletricidade para alimentar equipamentos e sistemas de refrigeração. “O ciclo de investimentos no segmento abre uma oportunidade relevante. Estima-se que a demanda global por capacidade de data centers possa alcançar cerca de 200 gigawatt (GW) até 2030, enquanto os investimentos projetados para a próxima década variam entre US$ 700 bilhões e US$ 1 trilhão”, afirmou a XP. “Embora o Brasil não figure entre os polos globais de treinamento de modelos avançados, o país reúne atributos energéticos, geográficos e de infraestrutura que podem favorecer sua participação nesse ciclo, sobretudo no atendimento às cargas de inferência e à demanda regional”, acrescentou. Brasil concentra quase metade da capacidade latino-americana De acordo com levantamento da consultoria JLL citado pela XP, o Brasil concentra cerca de 48% da capacidade instalada de data centers da América Latina e 71% da capacidade em construção na região. A indústria latino-americana reúne, ao todo, 1,1 gigawatt de capacidade instalada e um pipeline superior a 3,8 GW. Na matriz brasileira, a capacidade instalada supera 500 megawatts (MW), mas ainda está distante da escala de países mais desenvolvidos, como nos Estados Unidos. “O segmento já figura entre os principais vetores de expansão do mercado imobiliário nos EUA. Companhias como Equinix, Digital Realty e Iron Mountain Data Centers ilustram a maturidade dessa indústria, com portfólios globais, escala operacional e amplo acesso ao mercado de capitais”, disse a XP. “Guardadas as devidas proporções e diferenças entre as duas economias, a comparação evidencia que o Brasil ainda está em estágio inicial, embora apresente amplo potencial de crescimento impulsionado pelo atual ciclo de investimentos em infraestrutura digital”, prosseguiu. Como os FIIs podem investir no setor? Segundo a XP, os fundos imobiliários podem acessar o segmento de data centers por meio da aquisição de empreendimentos já operacionais, do financiamento de projetos ou do desenvolvimento de novos ativos. Entre as possibilidades citadas pela corretora, está o sale and leaseback, operação em que uma empresa vende o imóvel ao FII e permanece como locatária, pagando aluguel por um contrato de longo prazo. A segunda alternativa é o built to suit (BTS), em que o empreendimento é construído sob medida para atender às necessidades do futuro ocupante. Na avaliação da XP, entre as duas opções, a compra de ativos já concluídos, operacionais e ocupados tende a ser uma das principais formas de entrada dos FIIs no segmento, pois reduz os riscos ligados à construção, ao licenciamento e à conexão elétrica. Contratos e vacância estão entre os riscos Apesar do potencial de crescimento, a casa alertou, no documento, que a exposição a esses empreendimentos envolve riscos relacionados à vacância, aos contratos de locação e aos custos de manutenção. Isso porque os imóveis de data centers dependem de sistemas elétricos, geradores, baterias, refrigeração e conectividade, que precisam de atualização constante. Por isso, a XP considera importante o fundo definir contratualmente quem será responsável pelas despesas de manutenção, substituição de equipamentos e adaptações tecnológicas. Na visão da corretora, as obrigações dos FIIs proprietários deveriam se limitar à infraestrutura básica do imóvel, enquanto o operador arcaria com os gastos relacionados aos equipamentos e às atualizações necessárias à sua atividade. Vacância no radar Outro risco apontado é a dificuldade de substituir um inquilino em caso de desocupação. Como os data centers são altamente especializados, a saída de um operador pode exigir adaptações relevantes antes que o imóvel seja ocupado por outra empresa. Além disso, a XP ressalta que os fundos imobiliários não participam diretamente das receitas geradas por serviços de inteligência artificial ou computação em nuvem. O retorno dos cotistas vem da renda, de maneira indireta, por meio dos aluguéis pagos pelos operadores dos data centers. “Os fundos imobiliários podem ser uma importante fonte de acesso a esse segmento, historicamente concentrado em operadores especializados, fundos globais e grandes investidores institucionais. Esses veículos podem adquirir data centers operacionais, financiar projetos em desenvolvimento ou investir em infraestruturas associadas, como subestações dedicadas”, disse a XP. “Essa exposição, contudo, é exclusivamente imobiliária. Em uma estrutura tradicional, o fundo adquire o imóvel e recebe os aluguéis do operador responsável pelo data center e subestações. Portanto, o cotista não participa das receitas geradas por serviços de computação em nuvem ou processamento de dados, mas exclusivamente da renda proveniente da locação, como ocorre em outros segmentos tradicionais do mercado imobiliário. Essa distinção é fundamental”, acrescentou.
CryptoAlerta — análise de criptomoedas e mercado em tempo real