A existência de fazendas fantasmas, imóveis rurais que não existem na prática ou apresentam irregularidades nos registros, acende um alerta para os credores do agronegócio em meio ao avanço das dificuldades financeiras no setor. A Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA) estima que o agro tenha R$ 256 bilhões em operações atrasadas, inadimplentes, renegociadas ou prorrogadas, com base em dados de abril de 2026. O risco é que, ao tentar recuperar os recursos emprestados, bancos e outros credores descubram que as propriedades oferecidas como garantia não correspondem às áreas registradas ou se sobrepõem a terras de terceiros, glebas públicas e até leitos de rios. O alerta é de Patrick Lüdtke, CPO da Axioma Intelligence, que assessora investidores na compra de fazendas em leilões e na análise de imóveis rurais em situação de estresse financeiro. O problema já é alvo de investigações policiais. Em 2025, a Polícia Federal (PF) deflagrou no Pará a Operação Imperium Fictum, que mirou um grupo suspeito de criar fazendas fictícias com matrículas vinculadas a uma gleba federal em Anapu. Segundo documentos da investigação obtidos pela Repórter Brasil, os imóveis eram vendidos ou oferecidos como garantia de empréstimos. Com base nesses registros, bancos teriam liberado mais de R$ 8,4 milhões em financiamentos. Em agosto de 2026, a Operação Canadá, da Polícia Civil de Mato Grosso, apurou outro possível esquema. Segundo a investigação, o desenho de uma fazenda no Cadastro Ambiental Rural (CAR) foi deslocado eletronicamente para outra região do estado. O cadastro suspeito teria servido de base para uma avaliação de R$ 84 milhões, apresentada em tentativas de obtenção de crédito. Garantias podem não corresponder à realidade As inconsistências também podem envolver áreas registradas em sistemas ambientais. Em 2025, o jornal O Globo mostrou, com dados do Monitor do Crédito Rural do MapBiomas, que um imóvel no Pará que recebeu R$ 4,6 milhões em crédito rural em 2021 aparecia no CAR sobre o leito do Rio Araguaia. Segundo uma organização citada pela reportagem, o registro havia sido deslocado cerca de 30 quilômetros para dentro do rio em 2024. O banco afirmou que o cadastro estava regular quando concedeu o financiamento. A reportagem também apontou que o CPF responsável pelo cadastro não existia na Receita Federal e aparecia associado a 112 imóveis. Após a publicação, o governo do Pará cancelou os registros. As suspeitas não se limitam ao cadastro ambiental. Em junho de 2026, a Justiça do Tocantins abriu processo disciplinar contra os titulares de dois cartórios, em Goiatins e Campos Lindos, diante de suspeitas de matrículas duplicadas e registros com sobreposição integral, segundo a Corregedoria. Os responsáveis negam irregularidades. No oeste da Bahia, a Corregedoria do Tribunal de Justiça manteve bloqueadas matrículas suspeitas em Cocos, Carinhanha e Coribe, conforme o portal Bnews. Já em agosto, a Vara Agrária de Santarém anulou o registro de três fazendas em Juruti, no Pará, que incidiam sobre uma gleba estadual, segundo o jornal O Liberal. Outro fator de atenção é a integração incompleta entre a certificação dos imóveis rurais pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e as respectivas matrículas. Dados do painel público do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), de 12 de outubro, mostram que apenas 709 mil dos 1,58 milhão de imóveis rurais certificados pelo instituto tinham a certificação averbada na matrícula, o equivalente a 44,9%. Além disso, o Provimento nº 195/2025 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estabelece que indícios de sobreposição entre matrículas não provocam, por si só, o bloqueio do registro nem impedem a venda do imóvel ou sua utilização como garantia. Risco de demora na recuperação do crédito Na avaliação de Lüdtke, credores que analisam apenas a documentação apresentada pelo proprietário podem descobrir as irregularidades somente quando tentam executar a garantia. O problema, segundo ele, pode prolongar por décadas os processos de recuperação dos recursos. “Nos leilões de fazendas em que atuo, a matrícula que abrange terras de terceiros não é raridade. Muitas vezes o credor empresta olhando só o documento e descobre o problema apenas quando tenta transformar a garantia em dinheiro”, afirma. Para o executivo, uma análise mais rigorosa dos registros e da localização real das propriedades poderia permitir a identificação antecipada de inconsistências. Dessa forma, os credores teriam mais condições de avaliar os riscos antes de conceder novos financiamentos ou de direcionar a execução para outros bens dos devedores. Segundo a experiência de Lüdtke, o problema aparece sobretudo em Mato Grosso, no Pará e nas áreas do Matopiba, região que abrange municípios do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. Nesses mercados, ele recomenda ampliar a diligência sobre as propriedades já recebidas em garantia e aquelas oferecidas em novas operações de crédito. Embora os R$ 256 bilhões estimados pela FPA representem o conjunto de operações problemáticas do agronegócio — e não valores necessariamente relacionados a fazendas fantasmas —, o cenário amplia a relevância da qualidade das garantias para bancos e demais financiadores do setor.
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