Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO, afirmou em entrevista ao InfoMoney que a locação institucional representa a próxima grande fronteira para o setor imobiliário no Brasil, mesmo após a companhia ter vendido ativos de sua subsidiária Luggo. A alta taxa de juros, que encarece o custo de capital e o financiamento de empreendimentos, é o principal obstáculo que impede o avanço e a materialização desse modelo de negócio. Para MRVE3, isso implica um potencial de valorização a longo prazo, mas com pressão de curto prazo devido ao ambiente de juros, impactando também FIIs de tijolo como HGLG11 e VISC11 que dependem de demanda por aluguel. O investidor brasileiro, especialmente em FIIs e ações de construtoras, enfrenta um cenário de espera, onde a queda da Selic se torna um catalisador crucial para destravar o valor da locação institucional e impulsionar os retornos. O mercado imobiliário e outros players do setor, como EZTC3 e CYRE3, provavelmente compartilham dessa visão, aguardando um ambiente macroeconômico mais favorável para expandir investimentos em portfólios de aluguel. Historicamente, ciclos de juros altos no Brasil, como observado entre 2015-2016 e novamente em 2021-2023, sempre comprimiram as margens de construtoras e o apetite por investimentos de longo prazo em renda imobiliária. O próximo gatilho a monitorar é a trajetória da Selic, com as decisões do Copom e os indicadores de inflação, que podem sinalizar uma janela para a redução dos juros. No médio prazo (12-24 meses), a materialização da tese de locação institucional dependerá da convergência da inflação e da política monetária para um patamar de juros mais baixos, permitindo o destravamento do fluxo de capital.
Nas próximas 6-12 semanas, o desempenho de MRVE3 e de FIIs de tijolo será fortemente influenciado pelas expectativas de corte de juros, especialmente após a reunião do Copom de setembro e a divulgação do IPCA de agosto. Se o cenário macroeconômico permitir cortes mais agressivos da Selic, MRVE3 (R$71.30 hoje) pode testar a faixa de R$75-80, enquanto FIIs de CRIs como KNCR11 podem ver uma leve desvalorização em seus preços de cota, dada a redução esperada nos rendimentos.
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