Para vender unidades do Minha Casa, Minha Vida, as incorporadoras passaram a assumir a função de banco, financiando aproximadamente R$ 16 bilhões por ano em entradas com recursos próprios, segundo estimativa de José Urbano Duarte, ex‑vice‑presidente da Caixa Econômica Federal e consultor da Creditú. A Creditú, fintech de crédito habitacional com operações no Chile, Peru e Brasil, propõe retirar esse crédito do balanço das construtoras, levando‑o de volta ao sistema financeiro. Assim, o comprador financia a entrada com um crédito bancário, a incorporadora recebe à vista e o banco financia o restante do imóvel, eliminando a cobrança e o risco de inadimplência da construtora. O custo de capital permanece alto, com a Selic em 13,75% ao ano, mesmo após o corte de setembro. O pró‑soluto cresceu porque a conta da entrada deixou de fechar; o Banco Central indica que o financiamento com recursos do FGTS cobre, em média, 73% do valor do imóvel, e o aumento de custos de produção, especialmente pós‑pandemia, ampliou os tetos de valor das unidades em cada faixa do MCMV. Entre o segundo trimestre de 2025 e o de 2026, o pró‑soluto pós‑chaves subiu de cerca de 7% para 10% do VGV nas empresas listadas, e o saldo com atrasos superiores a 90 dias aumentou quase 50%. O volume de pró‑soluto mantido em carteira e no balanço costuma superar R$ 600 milhões, com crescimento quase 40% em doze meses. O risco maior se concentra no pós‑chaves, onde o comprador paga simultaneamente a parcela plena do banco e a da incorporadora, sem garantia do imóvel. O Itaú BBA identifica o parcelamento direto com as construtoras como risco, com famílias comprometendo de 40% a 50% da renda. A Creditú prevê que a industrialização da construção, impulsionada pela necessidade de produtividade, escassez de mão de obra e reforma tributária, pode agravar o quadro, reduzindo o tempo de quitação da entrada antes das chaves e aumentando o risco de margem.
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